חמש טעויות נפוצות שעושים לוקחי משכנתאות

משכנתא היא העסקה הכלכלית המשמעותית ביותר שעושים רוב האנשים בחייהם. ובכל זאת, לעתים נדמה שהם משקיעים בבדיקות ובסקר שוק פחות זמן ממה שהם משקיעים כשהם קונים סמארטפון חדש. חוסר הידע, הרתיעה מנושאים כלכליים (הנתפשים כמסובכים) והאמונה שהבנק כבר ייתן מרצונו הטוב את ההצעה הטובה ביותר גורמים ללוקחי משכנתאות לעשות טעויות רבות.

"הלקוח לא משקיע מספיק מחשבה בתכנון פיננסי לטווח ארוך, לא בודק אפשרויות קיימות בשוק ולא משווה מחירים", מסביר דן רינדין, מנהל מחלקת המשכנתאות במנורה מבטחים ביטוח בע"מ. "אנשים חוששים להתמודד עם הבעיה, הסכומים הגדולים מפחידים אותם. להשוות מחירים של קילו עגבנייה כל אחד יודע, אבל במשכנתא מיד מתחילים להתבלבל. חבל, כי משכנתא היא התחייבות ארוכה מאוד. הלקוח צריך להשקיע מחשבה וזמן כדי להרכיב את החבילה הכי טובה עבורו. אף אחד אחר לא יעשה את זה עבורו, גם לא בהכרח יועצים בתשלום שמתחייבים לדאוג לו. זו התעסקות, זה לוקח זמן, אבל גם אפשר לסגור את זה בחודש אחד".

ביקשנו מרינדין שיציג בפנינו את הטעויות השכיחות ביותר שעושים לוקחי משכנתאות. הנה כמה מהן:

מקשיבים יותר מדי לקרובי משפחה ולחברים

ישראל היא מדינה של פה לאוזן. אפילו לעסקה משמעותית כמו משכנתא, רבים ניגשים בביטחון שווא, לאחר ששמעו מהדודה או מהגיס היכן הכי משתלם לקחת ואילו תנאים הם האופטימליים. אמינות המידע הזה לוקה בחסר במקרה הטוב.

אפילו אם הדודה קיבלה הצעת משכנתא אטרקטיבית באמת עבורה - אין זה אומר שהיא גם אטרקטיבית באמת עבורכם, וגם עדיין אטרקטיבית בתנאים נוכחיים של השוק. כל לקוח צריך חליפת משכנתא המותאמת למידותיו, וכמעט ואין כללי אצבע שתקפים לכל הלקוחות.

רינדין מציע להקשיב לסביבה - אבל בעיקר לסיפורים על טעויות, לא על הצלחות לכאורה. "אנשים מגלים בדיעבד טעויות שעשו בלקיחת המשכנתא וטוב לשמוע על כך כדי להימנע מהן", הוא מסביר. "כמו כן, לבנקים שונים יש לפעמים מבצעים תקופתיים - וזה משהו שנכון כאן ועכשיו ויכול להפוך את ה'דיל לא רגיל' שקיבל החבר שלכם לפני שנה לעסקה פחות טובה מהמבצע הנוכחי שהבנק מציע".

לא מקבלים מספיק הצעות

תפישה רווחת היא שסניף הבנק שלך הוא גם זה שידאג לך הכי טוב כשתצטרך משכנתא. אם אתם עובדים עם אותו פקיד שנים, כנראה אתם סבורים שהוא יציע לכם את התנאים הטובים ביותר האפשריים. זוהי הנחה שגויה. מול עיניו של עובד הבנק עומד הרצון לייצג את הבנק, ולא בהכרח אתכם. לכן יש לעשות סקר שוק, ממש כפי שאנו עושים עם כל מוצר אחר: מומלץ ללכת לשלושה בנקים, לבקש מהם הצעת מחיר ולהשוות בין ההצעות השונות.

לאחר קבלתן, ניתן לראות אם יש אחת שבבירור טובה מהאחרות. במידה ולכל אחת יש את יתרונותיה וחסרונותיה - ניתן להציג את ההצעה של בנק אחד לבנק אחר, ולבקש ממנו לשפר את אותם תנאים הלוקים בחסר. לרינדין יש גם טיפ נוסף: "עדיף ללכת לסניף קטן של בנק מאשר לסניף גדול. תיאבון הביצוע של הסניפים הקטנים גדול יותר והם הרבה יותר זריזים וענייניים. קיים סיכוי ריאלי ששני סניפים בגדלים שונים של אותו הבנק יציעו עסקאות שונות, ושבסניף הקטן יותר תוכלו לחסוך בעלויות, בזמן שלכם וסביר להניח שגם תקבלו יחס יותר אישי".

לא עושים תכנון פיננסי לזמן ארוך

לוקחי משכנתאות רבים לא תמיד מפנימים שהמצב הכלכלי בו הם נמצאים עכשיו לא יהיה רלוונטי עוד זמן מה - לפעמים אפילו תוך מספר שנים ספורות. זה יכול להיות לרעה: זוג צעיר שקונה את דירתו הראשונה ועוד לא הפנים את העלות המשמעותית של גידול ילדים, לכשיהיו. זה יכול להיות גם לטובה: לוקחי משכנתא שמתבססים על משכורתם הנוכחית ולא לוקחים בחשבון שהיא תעלה משמעותית לכשיצברו ניסיון והתמקצעות בעבודתם. חשוב לקחת בחשבון אפשרויות כאלו, ובעזרתן להגיע לסכום החזר חודשי שיהיה מדויק ומתאים אישית ככל הניתן. עבור מקרים בהם סכום ההחזר מתאים להווה, אך בעתיד ניתן יהיה להעלותו (וכך לחסוך כסף רב על ריביות) ממליץ רינדין להכניס בהסכם מספר נקודות יציאה, בהן ניתן לשנות את התנאים ("למחזר" את המשכנתא) ללא קנסות ועמלות פירעון מוקדם.

לא בונים תמהיל משכנתא נכון

את המשכנתא ניתן לקחת במסלולים שונים וניתן ואף רצוי לשלב ביניהם. המסלול צריך להתאים לעתידו הפיננסי של הלקוח. עם זאת, קשה עד בלתי אפשרי לדעת מראש איזה מהמסלולים יהיה האופטימלי עבורו. האם זה מסלול הריבית פריים או שזה המסלול עם הריבית הקבועה שצמודה למדד? האם עוגן המסלול הנכון הוא ריבית בנק ישראל או איגרות חוב ממשלתיות? התשובות לכך תלויות לא רק במצבו של לוקח המשכנתא, אלא גם בתנודתיות הכלכליות במשק ובמוכנות לסיכון האישי של כל אחד מאיתנו, שהופכת לעתים מסלול אחד למשתלם יותר מהאחר ולאחר מכן הופכת את המצב שוב.

לכן, ממליץ רינדין לבנות תמהיל המשלב בין שניים-שלושה מסלולים שונים וכך לפזר סיכונים. קצת כמו עם תיק מניות, שבחירה בחברות רבות ושונות בו תעמעם את ההפסד במקרה של נפילה של חברה או של תחום מסוים. ואם ללוקח המשכנתא יש הכנסות מחו"ל, המתקבלות במטבע זר, ממליץ רינדין לבחור גם במסלול צמוד לאותו מטבע, שיאפשר לגדר את הסיכון.

לא עושים סקר שוק בביטוח משכנתא

ביטוח המשכנתא, המורכב מביטוח מבנה ומביטוח חיים, הוא חלק בסיסי מהעסקה. כמעט כל לקוח חייב לעשותו. מומלץ, כמו במקרה של כל קנייה חשובה, לעשות שופינג ולקבל הצעות ממספר גורמים, כולל חברות ביטוח. מומלץ גם לבדוק מה כוללת כל הצעה. ייתכן, למשל, שחלק מההצעות לא כוללות ביטוח צד ג' והמשמעות היא שבמקרה של נזק בדירה, שמתפשט גם לדירות הסמוכות - לא יהיה כיסוי ביטוחי לנזק שנגרם לדירות של השכנים.