כך תתכננו נכון את המשכנתא שלכם

לפני שמבקשים משכנתא מהבנק חשוב להבין במה בדיוק אנו מעוניינים ומהי יכולתנו להשיג את זה. מומחה המשכנתאות של מנורה מבטחים מציג את הכללים המקדימים ללקיחת משכנתא

בשעה טובה החלטתם לקנות דירה. מכיוון שכמו לרוב האנשים, גם בחשבון העו"ש שלכם לא מופיע מספר בן שבע ספרות, כנראה שתרצו לקחת משכנתא. אך לפני שעושים זאת ומגיעים לבנק כדי להגיש בקשה - חשוב לבצע שורה של צעדים מקדימים. צעדים אלו יסייעו לכם להבין בדיוק מה אתם רוצים, מה אתם יכולים להרשות לעצמכם וכיצד נכון שכל אלה יבואו לידי ביטוי.

דן רינדין, מנהל מחלקת המשכנתאות במנורה מבטחים, מסביר מהן הפעולות שמומלץ לעשות כדי לחסוך זמן וכסף ולהימנע מבחירה לא נכונה בנכס או במסלול משכנתא.

בדיקת הון עצמי

ההון העצמי המינימלי אותו דורש הבנק מלוקח משכנתא ראשונה הוא 25% ממחיר הנכס או 30% מלקוח שמשפר את הדיור שלו. זהו הסכום אותו יצטרך לוקח המשכנתא לשלם מיד, במזומן ולפני העמדת האשראי ע"י הבנק, אשר יספק 75% או 70% משווי הדירה. לכן, כשמגיעים לבקש משכנתא צריך להיות סגורים היטב על הנכס הנבחר, מחירו והסכום הנזיל אותו ניתן לגייס.

סכום זה יכול להיות שילוב של כסף בעו"ש, כסף מההורים שנרתמו לסייע לזוג הצעיר, כסף שנמצא בתוכניות חיסכון, פיקדונות וקרנות השתלמות שכבר ניתן לפדות, וכדומה. עם זאת, מומלץ מאוד לא לקחת הלוואה נוספת כדי לגייס את יתרת ההון העצמי. לקיחת הלוואה כדי להגיע לרף ה-25% של המשכנתא משמעה תשלום עבור שתי הלוואות מדי חודש - דבר שיהווה נטל גדול על הלווים.

לאחר שברור מהו הסכום הנזיל הקיים ברשותכם, הכפילו אותו ב-4 וכך תדעו מהי עלות הנכס שבאפשרותכם לקנות. יש לקחת בחשבון שמעבר לסכום זה, מומלץ לשמור בצד בין 50,000 ל-100,000 ש"ח לצרכי שיפוצים ושינויים בדירה, ריהוט, עלויות מתווכים ועורכי דין ושאר הוצאות מעבר.

התאמת ציפיות הלקוח למצב שוק הנדל"ן

רובנו היינו שמחים להתעורר מדי בוקר בחדר שינה מרווח, שמחלונו נשקפים גלי הים. מה לעשות שרובנו גם לא יכולים להרשות זאת לעצמנו. בבואנו לקחת משכנתא, עלינו לבצע תהליך של התאמת ציפיות בין מה שהיינו רוצים, סכום המשכנתא האפשרי מבחינתנו (לפי ההסבר בסעיף הקודם) והמחירים בשוק הנדל"ן.

אם, למשל, יש לנו 250,000 שקלים נזילים - נוכל לקחת משכנתא של 750,000 שקלים ולרכוש נכס שעלותו כמיליון שקלים. בשלב הזה, נצטרך לתעדף רצונות ולמצוא את אותה דירה שגם תספק את הדברים החשובים לנו ביותר (מיקום, גודל, קרבה למוסדות חינוך, קרבה למקומות בילוי, או הנוף הנכסף לים) וגם תעמוד בתקציב הזה.

"חשוב ליישר קו בין החלומות למציאות. ואם הוא לא מתיישר - עדיף לוותר", אומר דן רינדין ומסביר: "לא יוצא טוב מלקחת התחייבות לתקופה ארוכה כל-כך, וכבר על ההתחלה לא להיות מרוצים ממה שמקבלים. אין סיבה שלא תהיו מרוצים מעסקת חייכם. אם לא מצאתם את מה שמתאים לכם - המשיכו לחפש. אם הדבר הכי חשוב לכם הוא נוף לים - נכון, בתל-אביב לא תוכל לקנות דירה עם מיליון שקל. אבל באשקלון או אשדוד - ייתכן שכן".

עוד ממליץ רינדין לעשות סיבוב בשכונה לפני שמחליטים לקנות את הנכס. "חשוב להרגיש את האוכלוסייה שגרה שם. כדאי להגיע כמה פעמים ובשעות שונות, להרגיש את האווירה, לשים לב אם יש רעש, להבין את אורח החיים במקום. אולי הדירה נהדרת, אבל השכונה לא מתאימה לכם".

בדיקת הצעות של נכסים בבנייה

דירות חדשות בשכונות חדשות, או דירות שנמצאות לפני בנייה (כפי שנקרא - דירה על הנייר) או במהלכה, מציעות לרוב מחירים אטרקטיביים יותר משאר שוק הנדל"ן. הראשונות, מכיוון שמדובר באזור שעדיין לא פותח, ולרוב לא קיימים בו שירותים קהילתיים או שטחי מסחר (מוסדות חינוך, תרבות ופנאי, מרכזי קניות), והשניות, מכיוון שהלקוח רוכש דירה שלמעשה אינו יכול להשתמש בה בשנים שלאחר הרכישה. החסרונות הללו מגולמים במחיר יחסית נמוך או במבצעים שמציע הקבלן, דוגמת "שלמו עכשיו 20% מערך הדירה ואת השאר שלמו עם האכלוס".

"קבלנים נותנים הנחות משמעותיות על דירות בשכונות חדשות ואפילו מוכנים להעמיד מימון עצמי", אומר רינדין. "זה חוסך המון כסף לאנשים. בדרך כלל, קבלנים מושכים את כספי הלוואת המשכנתא בהתאם להתקדמות הבניה. במקום לשלם לבנק את הריבית על כל הסכום, משלמים רק על החלק היחסי שנלקח עד עתה. במקרה של תשלום של 80% משווי הדירה בעת האכלוס (ולוקח בממוצע כשלוש שנים לבנות בניין מגורים) - התקבל חיסכון של שלוש שנות ריבית - וזה הרבה. ובסופו של דבר, זו גם השקעה משתלמת: זוג צעיר שקונה דירה חדשה, בשכונה חדשה, יכול להיות בטוח שבעוד כמה שנים, כשהאזור כבר יכלול את כל מה שצריך, ערכה יהיה גבוה בהרבה. אם ימשיכו לגור שם - ייהנו מהמחיר הנמוך ששילמו בהתחלה. אם לא - יוכלו לממש רווח ניכר ואתו לשפר דיור".

בניית תמהיל משכנתא נכון

את המשכנתא ניתן לקחת במסלולים שונים, וניתן ואף רצוי לשלב ביניהם. המסלול צריך להתאים לעתידו הפיננסי של הלקוח. כלומר, לאפשרות שלו להחזיר את ההלוואה לאורך שנים. עם זאת, קשה עד בלתי אפשרי לדעת מראש איזה מהמסלולים יהיה האופטימלי עבורו. האם זה מסלול הריבית פריים, או שזה המסלול עם הריבית הקבועה שצמודה למדד? האם עוגן המסלול הנכון הוא ריבית בנק ישראל או איגרות חוב ממשלתיות? התשובות לכך תלויות לא רק במצבו של לוקח המשכנתא, אלא גם בתנודתיות הכלכליות במשק, שהופכת לעתים מסלול אחד למשתלם יותר מהאחר, ולאחר מכן הופכת את המצב.

לכן, ממליץ רינדין לבנות תמהיל המשלב בין שניים-שלושה מסלולים שונים וכך לפזר סיכונים. הדבר דומה במקצת לתיק מניות, שהרכבתו מחברות רבות ושונות תעמעם את ההפסד במקרה של נפילה של חברה או של תחום מסוים. ואם ללוקח המשכנתא יש הכנסות מחו"ל, הניתנות במטבע זר, ממליץ רינדין לבחור גם במסלול צמוד למטבע, שיאפשר לגדר את הסיכון.

למידע אודות ביטוח משכנתא של מנורה מבטחים לחצו כאן.