כך תיקחו משכנתא בצורה נכונה

לקיחת משכנתא היא תהליך המורכב ממספר שלבים. למעשה, היא מתחילה בשלב ההכנות למה שתהיה העסקה הכלכלית הגדולה ביותר שרובנו נעשה במהלך חיינו. כיצד אפשר לצלוח את התהליך מבלי לעשות טעויות שיעלו לנו ביוקר? ביקשנו מדן רינדין, מנהל מחלקת המשכנתאות ב"מנורה מבטחים", לקחת אותנו שלב-שלב ולהסביר כיצד לפעול בו בצורה הנכונה ביותר.

הכנה והתכוננות ללקיחת המשכנתא

"כשמסיימים צבא ולימודים צריך להתחיל לחשוב על מקום מגורים. מי שהגיע למסקנה שנכון עבורו לקנות דירה, צריך להתחיל לחסוך כסף כדי ליצור הון עצמי", מייעץ דן רינדין. ישראל היא מדינה עם יוקר מחיה גבוה ומשכורות שפעמים רבות לא תואמות אותו - ולכן לחסוך כאן זה אתגר. עקב כך, הוא מייעץ אפילו לא לפסול להישאר לגור אצל ההורים למשך זמן מה, במקום לשרוף כסף רב מדי חודש על דמי שכירות. נכון, תהיה לכם פחות פרטיות, אבל החיסכון הכספי יהיה משמעותי, ויאפשר לכם לקחת צעד גדול לקראת תחילת החיים העצמאיים בבית שלכם".

אלמנט נוסף שכלול בהכנה ללקיחת משכנתא הוא וידוא שההתנהלות הבנקאית היא ללא רבב. אומנם אפשר להיכנס לאוברדרפט פה ושם (כמובן שעדיף שלא, אך כל עוד מדובר במסגרת שאושרה על ידי הבנק - הוא לא יראה זאת בחומרה), אך "תקלות" כגון החזרי צ'קים, הוראות קבע שלא נגבות ושאר תשלומים שלא עוברים ידליקו לבנק "נורה אדומה" ויקשו את אישור בקשת המשכנתא לכשתוגש.

בירור ההון העצמי

ההון העצמי המינימלי אותו דורש הבנק מלוקח משכנתא הוא 25% ממחיר הנכס. זהו לכל הפחות הסכום אותו יצטרך לוקח המשכנתא לשלם מיד ובמזומן, כשהבנק יספק רק את השאר. לכן, כשמגיעים לבקש משכנתא צריך להיות ברור מהו הנכס שנבחר, מהו מחירו ואיזה סכום נזיל ניתן לגייס עבורו. סכום זה יכול להיות שילוב של כסף בעו"ש, כסף מההורים שנרתמו לסייע לזוג הצעיר, כסף שנמצא בתוכניות חיסכון, פיקדונות ובקרנות השתלמות שכבר ניתן לפתוח וכדומה.

עם זאת, מומלץ לא ללוות כספים בנפרד עבור ההון העצמי. לקיחת הלוואה במטרה להגיע לרף ה-25% של המשכנתא משמעה תשלום נפרד ומקביל לשתי הלוואות מדי חודש - דבר שיטיל עול כלכלי גדול על הלווים. לאחר שברור מהו הסכום הנזיל הקיים ברשותכם, הכפילו אותו ב-4 וכך תדעו מהי עלות הנכס האפשרית עבורכם. יש לקחת בחשבון שמעבר לסכום זה, מומלץ לשמור בצד בין 50,000 ל-100,000 ש"ח לצרכי שיפוצים ושינויים בדירה, אבזורה, הוצאות מעבר ועלויותיהם של אנשי מקצוע כמו מתווכים ועורכי דין.

חיפוש נכס מתאים

לאחר שהבנתם מהו סדר הגודל של המחיר שביכולתכם לקנות באמצעותו נכס - הגיע הזמן למצוא את בית החלומות שלכם. בבואכם לקחת משכנתא חשוב לבצע תהליך של התאמת הציפיות בין רצונכם, סכום המשכנתא האפשרי (כפי שהוסבר בסעיף הקודם) והמחירים העכשוויים בשוק הנדל"ן.  

אם, למשל, יש לכם 250,000 ש"ח נזילים - תוכלו לקחת משכנתא של 750,000 ש"ח ולרכוש נכס שעולה כמיליון ש"ח. ייתכן שסכום זה אינו מספיק כדי לקנות בדיוק את מה שרציתם, ולכן תצטרכו לתעדף רצונות ולמצוא את הדירה שגם תספק לפחות את הדברים החשובים לכם ביותר (מיקום, גודל, קרבה למוסדות חינוך, קרבה למקומות בילוי וכדומה) וגם תעמוד בתקציב שעומד לרשותכם.  

מומלץ לעשות סיבוב בשכונה לפני שמחליטים לקנות את הנכס, בו תחושו אם הסביבה מתאימה לכם. כדאי גם להגיע כמה פעמים ובשעות שונות, להרגיש את האווירה במקום, להכיר את האוכלוסייה המקומית, לשים לב אם יש רעש ולהבין מהו אורח החיים במקום. ייתכן שהדירה נהדרת אבל השכונה לא מתאימה לכם.

טיפ חשוב נוסף הוא חיפוש דירות חדשות בשכונות חדשות או דירות שנמצאות לפני בנייה או במהלכה. אלו מציעות לרוב מחירים אטרקטיביים יותר משאר שוק הנדל"ן. הראשונות, מכיוון שמדובר באזור שעדיין לא פותח ולרוב לא קיימים בו שירותים קהילתיים (מוסדות חינוך, תרבות ופנאי, מרכזי קניות) והשניות, מכיוון שהלקוח רוכש דירה שלמעשה אינו יכול להשתמש בה בשנים שלאחר הרכישה.  

החסרונות הללו מגולמים במחיר הנמוך יחסית או במבצעים שמציע הקבלן, דוגמת "שלמו עכשיו 20% מערך הדירה ואת השאר שלמו עם האכלוס". "קבלנים נותנים הנחות משמעותיות על דירות בשכונות חדשות, ואפילו מוכנים להעמיד מימון עצמי, מה שחוסך המון כסף", אומר רינדין.

סקר שוק בין בנקים למשכנתאות

בשעה טובה מצאתם את דירת החלומות ועכשיו רק נשאר להגיש בקשה למשכנתא? לפני שאתם לוקחים אותה באופן אוטומטי מהסניף המנהל עבורכם את חשבון הבנק, כדאי שתדעו שיכולות להיות אופציות משתלמות יותר. לכן, יש לעשות סקר שוק, ממש כפי שאנו עושים עם כל קנייה גדולה. במקרה הזה: ללכת לשלושה בנקים, לבקש מהם הצעת מחיר ולהשוות בין ההצעות השונות שהתקבלו.  

בדקו אם אחת טובה בבירור מהאחרות. במידה ולכל אחת יש את יתרונותיה וחסרונותיה - ניתן להציג את ההצעה של בנק אחד לבנק אחר ולבקש ממנו לשפר את התנאים הלוקים בחסר. לרינדין יש גם טיפ נוסף: "עדיף ללכת לסניף קטן של בנק מאשר לסניף גדול. תיאבון הביצוע של הסניפים הקטנים גדול יותר והם הרבה יותר זריזים וענייניים. קיים סיכוי ריאלי ששני סניפים בגדלים שונים של אותו הבנק יציעו עסקאות שונות ושבסניף הקטן יותר תוכלו לחסוך בעלויות".  

עוד הוא ממליץ לבוא לפגישות בבנקים לבושים בצורה מכובדת. לא צריך חליפה ועניבה, אבל מכנסיים קצרים וכפכפים פחות יתאימו. הבנקאי צריך לקבל את התחושה שלפניו עומדים אנשים מיושבים ואחראיים, שייקחו ברצינות את עסקת הענק אליה הם מעוניינים להיכנס.

פתיחת תיק משכנתא

הדבר הראשון שצריך לעשות לוקח משכנתא הוא להתייצב בבנק (לאחר תיאום טלפוני) ולפתוח תיק משכנתא. למעמד זה יש להביא, לכל הפחות, הדפסים המציגים את תמונת המצב בשלושת החודשים האחרונים בחשבון העובר ושב, טיוטת חוזה של הנכס אותו מתכוונים לרכוש ותלושי שכר. רבים לא יודעים שעלות פתיחת התיק - שהיא לרוב בין 1,500 ל-2,500 ש"ח - ניתנת גם למיקוח. ממש כפי שתנאי המשכנתא שמציע הבנק אינם חקוקים בסלע, וניתן להתמקח על הסעיפים השונים – גם בעלות פתיחת התיק אפשר לעשות זאת ולהציג הצעות נגדיות שנתנו בנקים אחרים.   

בחירת מסלול משכנתא

לוקחי משכנתאות רבים לא תמיד מפנימים שהמצב הכלכלי בו הם נמצאים עכשיו, לא יהיה בהכרח כך תמיד - ולפעמים אפילו לא יהיה כך תוך שנים ספורות. חשוב לקחת בחשבון דברים טובים שעשויים לקרות (כמו עלייה במשכורת, שתאפשר החזרים גבוהים יותר) ודברים פחות טובים (כמו גידול משמעותי בהוצאות, עקב הרחבת המשפחה – מה שיבוא לידי ביטוי בהחזרים נמוכים יותר) ועל בסיסן להגיע לסכום החזר חודשי שיהיה מדויק.

עבור מקרים בהם סכום ההחזר מתאים להווה, אך בעתיד ניתן יהיה להעלותו (וכך לחסוך כסף רב על ריביות) ממליץ רינדין להכניס בהסכם מספר נקודות יציאה, בהן ניתן לשנות את התנאים ללא קנסות ועמלות פירעון מוקדם.

עוד חשוב לדעת שבנק ישראל הגדיר מגבלה רגולטורית, לפיה ניתן לגבות מדי חודש עד שליש מהכנסתו הפנויה של הלווה ולא יותר מכך. המושג "הכנסה פנויה" מתייחס לכסף שנשאר מדי חודש בחשבון הבנק לאחר כניסת המשכורת וניכוי כל ההתחייבויות הקיימות: הלוואות אחרות שנלקחו, הוצאות בכרטיסי האשראי ואפילו הריבית אותה משלם הלווה על משיכת יתר בחשבון - במידה ויש לו כזאת.

בניית תמהיל משכנתא נכון

את המשכנתא ניתן לקחת במסלולים שונים וניתן ואף רצוי לשלב ביניהם. המסלול צריך להתאים לעתידו הפיננסי של הלקוח. כלומר, לאפשרות שלו להחזיר את ההלוואה למשך שנים ארוכות. עם זאת, קשה עד בלתי אפשרי לדעת מראש איזה מהמסלולים יהיה האופטימלי עבורו.  

המבחר גדול: מסלול ריבית פריים, מסלול עם ריבית קבועה הצמודה למדד, מסלול המבוסס על ריבית בנק ישראל, מסלול המבוסס על איגרות חוב ממשלתיות ועוד. בחירת המסלול הנכון לא תלויה רק במצבו של לוקח המשכנתא, אלא גם בתנודתיות הכלכליות במשק, שהופכת לעתים מסלול אחד למשתלם יותר מהאחר ולאחר מכן הופכת את המצב. לכן, ממליץ רינדין לבנות תמהיל המשלב בין שניים-שלושה מסלולים שונים וכך לפזר סיכונים. אם ללוקח המשכנתא יש הכנסות מחו"ל, הניתנות במטבע זר, מומלץ לבחור גם במסלול צמוד למטבע, שיאפשר לגדר את הסיכון.

ביטוח משכנתא

ביטוח המשכנתא, המורכב מביטוח  מבנה ומביטוח חיים, הוא חלק בסיסי מהעסקה. כמעט כל לקוח חייב לעשותו. מומלץ, כמו במקרה של כל קנייה חשובה, לעשות סקר שוק מקיף ולקבל הצעות ממספר גורמים, כולל חברות ביטוח.