הריבית - וכל מה שמסביב. מה עבר על הנדל"ן ב-2023?

המדיניות המוניטרית המרסנת שהנהיגו הבנקים המרכזיים במסגרת קרב הבלימה באינפלציה המשתוללת, שינתה דרמטית את שוק הנדל"ן העולמי כבר במחצית השנייה של 2022. מגמה זו הלכה והתעצמה גם ב-2023, כאשר הריבית המטפסת המשיכה לתת את הטון בכל אפיקי ההשקעה, ובענף הנדל"ן ביתר שאת.

התייקרות הריבית בעולם הביאה לירידה דראסטית בהיקף העסקאות שנסגרות בשל פער משמעותי בין הקונים, שנתקלו בקשיי מימון כבדים, לבין המוכרים שסירבו להפחית משמעותית את מחירי הנכסים.

בתחום הדיור, עליית הריבית הביאה את נטל המשכנתאות למכביד יותר על ציבור רוכשי הדירות הפוטנציאלים ולכן שוק הדיור להשכרה התחזק. בצד ההיצע, עליית הריבית הביאה להתייקרות דראסטית בעלויות הבנייה לקבלנים ולכן חלה ירידה משמעותית בהתחלות בנייה.  

בישראל, אנו צופים כי בטווח הקצר תחול ירידה מסוימת במחירי הדיור בגלל ירידה בביקוש שנובעת לאור עליית הריבית. יצוין כי בימים אלו, בהם אנו שרויים בעיצומה של מלחמת "חרבות ברזל", אנו חווים עיכובים בבנייה הנגרמים ממחסור בעובדים וכן עלייה בעלויות הבנייה לאור החלפת כוח האדם בכוח עבודה יקר יותר. בטווח הארוך, אנו צופים כי המחסור ביחידות דיור, שכבר קיים, רק ילך ויעמיק, ובתוספת של גלי האנטישמיות בעולם שעשויים להביא לגלי עלייה, יתורגם בסופו של דבר לעליות מחירים.

בכל הנוגע למימון נדל"ן, שנת 2023 התאפיינה בהתמקדות בהשקעות בחוב מגובה נדל"ן, בחסות הריביות הגבוהות. השילוב בין הקטנת החשיפה של הבנקים לנדל"ן לצד עליית הריבית והירידה בשיעור המינוף הניתנים בשוק, מייצרים תנאי שוק אטרקטיביים למימון חוב נדל"ן על ידי גופים אלטרנטיביים כמו קרנות חוב, בהם אנו משקיעים.

סקטור שהתחזק מאוד בשנים האחרונות הוא הנדל"ן הלוגיסטי, רבות בהשפעת היקף הרכישות אונליין שזינק משמעותית מאז הקורונה. בהתאם לכך ולאור משבר שרשרת האספקה שיצרה המגפה העולמית, חברות מחפשות להגדיל מלאים ובהתאמה לשכור יותר שטחים. אנו חווים גידול משמעותי בביקוש, בייחוד במרכזים לוגיסטיים הממוקמים אסטרטגית, בין היתר בקרבת נמלי תעופה וים.

אפיק השקעה נוסף שנחשב יציב הוא מרכזים מסחריים שכונתיים, שכוללים לצד הסופרמרקט השכונתי שרבים עדיין פוקדים אותו פיזית, גם נותני שירותים שאין להם תחליף אונליין – ממספרות ועד למכוני יופי.

את הקושי הגדול ביותר חווה שוק המשרדים, בחסות מגמת העבודה מהבית ועל אף המאמץ של חלק מהחברות לצמצמה. בארה"ב לדוגמא, התפוסה הפיזית במשרדים נעה סביב 50% - דבר שמביא חברות לצמצם את שטחיהן. בישראל, אף שרבים כבר חזרו למשרדים, מתרחשת תופעה דומה של צמצום שטחים, בעיקר מכיוון חברות הייטק שמנסות להתייעל.

לסיכום, שנת 2023 אופיינה בהיקף עסקאות נדל"ן נמוך וזאת כאמור לאור עליית הריבית שהביאה לפערים משמעותיים בין רוכשים למוכרים. לאור ירידת מחירי הנדל"ן שחלו השנה, אנו צופים כי בשנת 2024 תהיינה הזדמנויות לרכוש נכסים במחירי בסיס נמוכים.

מנורה מבטחים פנסיה וגמל בע"מ חברה מנהלת של קרנות פנסיה, קופות גמל וקרנות השתלמות, ומנורה מבטחים ביטוח בע"מ העוסקת במוצרי ביטוח. החברות העוסקות בשיווק ולא בייעוץ פנסיוני.  האמור בסקירה זו מבוסס על מידע פומבי, ואינו מהווה התחייבות לעניין ההערכות ו/או אומדנים לעניין השגת תשואה ו/או תשואה עודפת. הסקירה מהווה התייחסות כללית שאינה חוות דעת או המלצה לביצוע  השקעה כלשהי או  פעולה כלשהי בניירות ערך או במוצרים פנסיוניים, ואין  מדובר בייעוץ או שיווק השקעות ייעוץ  או שיווק פנסיוני או תחליף לשירות מבעל רישיון המותאם לצרכי הלקוח. האחריות להסתמכות על האמור בסקירה זו על המסתמך בלבד, ולמנורה מבטחים לא תהא אחראית לכל נזק שייגרם למסתמך עליה. לקבוצת מנורה מבטחים עשוי להיות עניין בהשקעות הנזכרות.