דלג לתוכן הדף
קישור לדף הבית של מנורה

לא על הריבית לבדה: אילו מסלולי משכנתא קיימים בשוק?

לפני שתתחייבו להלוואה הגדולה ביותר בחייכם, כדאי שתכירו את המסלולים השונים ותבינו אילו מהם נכונים ומתאימים לכם. מומחה המשכנתאות של "מנורה מבטחים" מסביר איך עושים זאת

רבים חושבים שהמושג "משכנתא" מתאר הלוואה מסוג אחד בלבד. כלומר, הלוואה שניתנת בריבית מסוימת, לתקופה של כמה עשרות שנים, למטרת רכישה או בשעבוד דירת מגורים. אלא שהמציאות, כמו תמיד, מורכבת יותר. בעת קבלת הצעות המחיר מהבנקים השונים, תגלו שהבנקים מציעים לכם לקחת את המשכנתא במסלולים שונים, לתקופות זמן שונות, ולעתים גם בסכומים משתנים. להצעות אלה קוראים "תמהיל" וכשמן כן הן, ההצעות "מוהלות" מסלולים שונים, במטרה להגיע להרכב שמיטיב ככל שניתן עם הלווים ובעיקר עם יכולתם להחזיר את ההלוואה.

אז איזה מסלול משכנתא הכי כדאי לבחור? לשאלה זו אין תשובה אחת. היא תלויה במצבם הספציפי של הלקוחות ובתנאים שיתאימו לעתידם הפיננסי ולסגנון חייהם. הצורך בוודאות, הכנסות לא צפויות והכנסות מחו"ל - כל אלה ועוד משנים את תמהיל המשכנתא.

כך או כך, כמעט לכל לקוח עדיף לא להסתפק במסלול אחד בלבד. הבנקים למשכנתאות מאפשרים היום בניית תמהיל של מספר מסלולים שונים. "אנחנו תמיד ממליצים ללקוחות לבנות תמהיל מלפחות שלושה מסלולים שונים כדי לגוון את החשיפה ולהוריד את הסיכון", אומר דן רינדין, מנהל מחלקת המשכנתאות של "מנורה מבטחים". ביקשנו ממנו שיפרט את סוגי המסלולים השונים, את יתרונותיהם וחסרונותיהם:

מסלול על בסיס ריבית פריים

מסלול המשכנתא הפופולרי ביותר בשנים האחרונות. במסלול זה, הריבית המשולמת מבוססת על זו שקובע בנק ישראל אחת לחודש. בשנים האחרונות, ריבית זו נמוכה מאוד. כיום היא עומדת על 0.1% בלבד. עם זאת, ההערכה היא שהריבית תעלה בעתיד הלא רחוק, לכשיסתיים משבר הקורונה והמשק יחזור לתפקוד מלא. כתוצאה מכך, מי שנהנה כעת מריבית נמוכה עלול למצוא את עצמו משלם ריבית גבוהה יותר בתקופת ההלוואה.

שימו לב, מסלול זה לא יכול לעלות על שליש מהיקף הלוואת המשכנתא כולה. עם זאת, אין לו עמלת פירעון מוקדם – מה שמאפשר ללקוח להחזיר כספים נוספים בכל עת במהלך תקופת ההלוואה, עם תשלום עמלה תפעולית של עשרות שקלים בלבד.

מסלול בריבית שקלית קבועה שאינה צמודה

מסלול שאינו צמוד לשום דבר, ולכן הלקוח יכול לדעת ביום קבלת ההלוואה בדיוק כמה ישלם בכל תשלום ותשלום עד לפירעונה המלאה. הוודאות הגבוהה הזאת מאפשרת ללקוח לעשות תכנונים פיננסיים אחרים, תוך ידיעה ברורה כמה כסף עליו להקצות לתשלומי המשכנתא.

החיסרון במסלול זה הוא קיום עמלת פירעון מוקדם יחסית גבוהה (במקרה הלקוחות רוצים להחזיר הלוואה לפני הזמן). עמלת פירעון מוקדם מבוססת על ריבית ממוצעת של משכנתאות, אשר מתפרסמת כל חודש ע"י בנק ישראל (מבוססת לפי מצב המשק באותה נקודת זמן). זהו המסלול היקר ביותר מבין מסלולי המשכנתא הקיימים, מכיוון שהוא סוגר את סכום ההלוואה לשנים ארוכות וללא נקודות יציאה, ולכן הריבית אמורה להיות אטרקטיבית למלווה.

השיקול של הלקוח צריך להיות מה חשוב לו יותר: הוודאות שיקבל במסלול זה, או ריבית נמוכה שיקבל במסלול אחר. עוד יש עליו לתת את הדעת לעובדה שבמקרה של פירעון מוקדם, בתקופה בה הריבית הממוצעת במשק נמוכה יותר מזו שנקבעה בהסכם ההלוואה – הוא יצטרך לשלם עמלת פירעון מוקדם, אם ירצה להחזיר את ההלוואה לפני הזמן.

מסלול בריבית קבועה צמודה למדד

העיקרון דומה למסלול הקודם, אבל כאן ההלוואה תהיה צמודה למדד המחירים לצרכן. מדד הבסיס יהיה מדד הידוע ביום העמדת ההלוואה בפועל ע"י הבנק. במידה שהמדד יורד - לוח התשלומים של הלקוח לא ישתנה. במידה שהמדד יעלה - יתרת ההלוואה במסלול זה תעלה בשיעור עליית המדד, כלומר, התשלומים החודשיים יגדלו. "בשנים האחרונות קצב הגידול של מדד המחירים לצרכן נע בין 0.8% ל-1% שנתי.

בהתאם לתחזיות בנק ישראל הוא אמור להיות בין 1%-3% בשנה", אומר דן רינדין. "לקוחות אמורים לקחת בחשבון, שהחזרים חודשיים במסלול זה רק יעלו לאורך שנות ההלוואה. חיסרון נוסף מלבד אפשרות עליית המדד הוא קיום עמלת פירעון מוקדם. יתרון של המסלול הוא שבדרך כלל מדובר בריביות נמוכות יחסית".

מסלול צמוד מט"ח או נקוב במט"ח

מסלול בו ההלוואה מוחזרת לפי סכום הנקוב במטבע זר או צמוד לשינויים של שער חליפין של מטבע זר: דולר, אירו, יין יפני וכו'. רינדין ממליץ לא לקחת את המסלול הזה למי שאינו מייצר הכנסות במטבע זר.

"אם יש לך דירה להשקעה באירופה ואתה מקבל עליה 1,000 אירו מדי חודש – לא משנה לך שהשער עלה או ירד, כי את אותו הסכום שנכנס לך לבנק, אתה מעביר לתשלום המשכנתא. אבל אם הפרנסה שלך היא בשקלים – אתה חשוף לתנודות המטבע, שיכולות להיות חדות מאוד".

כך, למשל, מי שלקח משכנתא הצמודה לאירו בפברואר 2020 עשה זאת כשאירו אחד היה שווה כ-3.7 ש"ח. זמן קצר לאחר מכן, "קפץ" היורו לשווי של 4.2 ש"ח. המשמעות היא שהחזר חודשי של 1,000 יורו בחודש הפך במהרה מ-3,700 ש"ח ל-4,200 ש"ח. "אף אחד לא יכול לחזות מה יהיה שער החליפין של מטבע כזה או אחר, ולכן אם אין הכנסה במט"ח – עדיף לא להתקרב למסלול הזה", קובע רינדין.

מסלול בריבית קבועה שמשתנה בכל מספר שנים

מסלול בו מגדירים מראש נקודות יציאה שבהן הבנק יעדכן את ריבית ההלוואה, מצד אחד, ומצד שני, ללקוח קיימת אפשרות להחזיר את ההלוואה ללא עמלת פירעון מוקדם. בנקים יכולים לקבוע "נקודות יציאה" כל שנה, שלוש, חמש, שבע, עשר ואפילו 15 שנה. במעמד זה, הבנק יעדכן את הריבית בהתאם לתנאי "העוגן" הקיימים באותו רגע בשוק והלווים יכולים להחזיר את יתרת ההלוואה לבנק, ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם, או למחזר משכנתא. במסלולים אלה הבנק תמיד קובע עוגן, כגון ריבית בנק ישראל, הריבית הממוצעת למשכנתאות, אג"ח ממשלתי וכדומה.

"מאוד חשוב שהלקוחות ידעו מהו העוגן ויבינו אותו", אומר רינדין. "שיידעו איך לחשב ולבדוק, ובהתאם לכך יוכלו לקבל את ההחלטה אם לפרוע את המסלול הזה, או למחזר את ההלוואה בנקודת היציאה. כשלוקחים את המסלול הזה, יש לקחת בחשבון שפעם בתקופה הריבית תשתנה, ומכאן שההחזר החודשי ישתנה - למעלה או למטה. נכון להיום, במצב המשק הנוכחי, קיים סיכוי נמוך מאוד שהריבית תרד וסיכוי גבוה שהיא תעלה. בסך הכול, זהו מסלול נוח ששווה לקחת במחשבה של תכנון לטווח ארוך. הוא מתאים לאנשים עם קרן השתלמות שנפתחת פעם בשש שנים ומאפשרת להשתמש בכסף שנצבר בה לתשלום נוסף למשכנתא, שיקטין את יתרת החוב ויחסוך הוצאות ריבית".

מסלול נוסף ודומה הוא מסלול עם נקודת יציאה אחת בלבד, במחצית התקופה. זהו מסלול נוח לאנשים שצופים שמצבם הכלכלי ישתפר ורווחיהם יעלו עם השנים. בנקודת היציאה הם יוכלו למחזר את המשכנתא, בלי עמלת פירעון מוקדם.

"אם מעוניינים במסלול מסוים והבנק לא מציע אותו - לא צריך להתרגש מזה", מסכם רינדין. "לכל בנק יש את המסלולים איתם החליט לעבוד והוא לא יכול להציע מוצר שאין לו. במצב כזה, אפשר לבדוק בבנק אחר, פעולה שמומלצת בכל מקרה מכיוון שהדרך הנכונה לבחור משכנתא היא רק לאחר השוואת מספר הצעות של מספר גופים".

שימו לב, ביום קבלת הלוואת משכנתא כל לקוח מקבל לוח סילוקין של ההלוואה. כמעט בטוח, כי התשלום החודשי המופיע בלוח הסילוקין הראשונים יהיה יותר גבוה כבר בחודש השני של תקופת ההלוואה. לכן, כל לקוח אמור לקחת מרווח ביטחון לתשלומים חודשיים של הלוואת משכנתא.

מתכננים לקחת משכנתא? אל תשכחו את ביטוח המשכנתא המורכב מביטוח דירה ומבנה.